Đột phá cơ chế xây dựng nhà giá rẻ

Thực tế Bình Dương

Theo ông Trần Thanh Liêm, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương, chương trình phát triển NOXH tại địa phương đã có sự chuẩn bị và triển khai từ hơn 10 năm qua. Năm 2008, tỉnh đã thu hút được 85 dự án phát triển NOXH, trong đó có 43 dự án do Tổng công ty Becamex IDC làm chủ đầu tư với mục tiêu xây dựng gần 70.000 căn hộ có tổng vốn đầu tư 12.100 tỷ đồng.

Người lao động góp phần vào sự tăng trưởng của TP.HCM rất lớn, nên điều kiện chỗ ăn, chỗ ở cho họ hết sức quan trọng. Vì thế, mô hình phát triển đô thị của Bình Dương đáng để TP.HCM học tập. Trước hết là học tập kinh nghiệm tổ chức xây dựng NOXH cho người thu nhập thấp. Nhu cầu này rất lớn đối với TP.HCM, trong đó có mô hình NOXH 100 triệu đồng.

Ông Đinh La Thăng, Bí thư Thành ủy TP.HCM

Hiện đã có 25 dự án NOXH hoàn thành, đưa vào sử dụng ổn định đời sống cho người lao động thu nhập thấp. Chỉ tính riêng 5 dự án hoàn thành của Becamex IDC đã cung cấp cho công nhân, người lao động 6.600 căn hộ. Ngoài ra, còn có 200 doanh nghiệp chủ động đầu tư xây dựng 270.000m2 nhà ở cho người lao động. Dự kiến đến năm 2020, Bình Dương sẽ có gần 1,7 triệu m2 NOXH đưa vào sử dụng, đáp ứng cho 1,2 triệu công nhân lao động trên địa bàn.

Đáng chú ý, trước khi có Luật Nhà ở 2005, Bình Dương đã có chủ trương dành đất sạch xây NOXH. Đó là việc tỉnh dành 200ha trong phần diện tích hơn 1.000ha của TP mới Bình Dương để phát triển NOXH. Chính quỹ đất sạch dồi dào này đã tạo điều kiện thuận lợi giúp tỉnh xây dựng được căn hộ 100 triệu đồng, thuộc loại rẻ nhất Việt Nam hiện nay.

Bên cạnh đó, các dự án căn hộ 100 triệu đồng được quy hoạch bài bản, đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh. Sự đồng bộ này giúp quá trình xây dựng thuận lợi, tiết kiệm được thời gian, tiền bạc, đặc biệt là khi đấu nối các hạ tầng kỹ thuật.

Quy trình đầu tư xây dựng khép kín, các căn hộ được xây dựng có cùng hệ mô đun kiến trúc, có nghĩa xây dựng giống nhau và sản xuất hàng loạt. Mỗi căn hộ từ lầu 1 đến lầu 4 đều có chiều rộng 5m và dài 4m. Hành lang, lối đi chung giữa 2 căn hộ 1,4m. Riêng căn hộ tầng trệt có chiều rộng 5m và dài 9,4m. Việc xây dựng theo cùng hệ mô đun này giúp tiết kiệm chi phí và thời gian xây dựng do không phải xử lý quá nhiều khâu, không mất chi phí thiết kế.

Đặc biệt, các chủ đầu tư đã được sự ủng hộ mạnh mẽ của chính quyền Bình Dương về các thủ tục pháp lý trong quá trình xây dựng dự án căn hộ 100 triệu đồng. Dự án còn được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Ngoài ra, người mua căn hộ 100 triệu đồng còn được chọn hình thức trả góp. Chính vì vậy NOXH Bình Dương với mức giá ưu đãi đã nhanh chóng được công nhân đón nhận.

Mô hình khả thi

Để làm được và bán với giá 100-150 triệu đồng/căn phụ thuộc vào từng vị trí cụ thể. Sở Xây dựng sẽ trình UBND TP những đề xuất có tính ưu đãi cho các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà dành cho công nhân, như hưởng ưu đãi tiền sử dụng đất, chi phí vay vốn, thậm chí đầu tư sẵn hạ tầng để kêu gọi chủ đầu tư tham gia xây dựng. Quan điểm của Sở Xây dựng là làm sao hạ giá nhà bán cho công nhân xuống mức thấp nhất, nhưng vẫn bảo đảm các chỉ số quy hoạch.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM

Theo kết quả khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, trong giai đoạn 2016-2020 có khoảng 81.000 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn có nhu cầu mua, thuê, thuê mua NOXH. Trong đó đối tượng phần đông là cán bộ công chức, hộ thu nhập nghèo, cận nghèo, lao động khu công nghiệp...

Hơn nữa, với quy mô dân số của TP hiện nay xấp xỉ 13 triệu người, trong đó lực lượng lao động thu nhập thấp chiếm số lượng lớn, càng cho thấy nhu cầu NOXH rất bức thiết. Thực tế, TP.HCM đã quan tâm phát triển NOXH từ rất sớm.

Trong vòng 10 năm qua, TP đã chấp thuận đầu tư xây dựng 51 dự án NOXH với tổng số gần 50.000 căn hộ. Tuy nhiên đến nay kết quả đạt được rất hạn chế với 12 dự án hoàn thành, cung cấp cho thị trường 3.768 căn hộ. Mặc dù điểm sáng trong việc phát triển NOXH thời gian qua là TP.HCM xã hội hóa đầu tư, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư kinh doanh (bán, thuê mua, cho thuê giá rẻ) như các công ty Nam Long, Hoàng Quân, Thủ Thiêm, Lê Thành... Đến nay, tổng số căn hộ đã duyệt mua 7.567 căn, gói 30.000 tỷ đồng đã có 10.749 khách hàng vay mua nhà.

Nói về nhà giá rẻ như Bình Dương, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết trong quá trình thực tế khảo sát có 2 đơn vị là Khu công nghiệp (KCN) Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) và KCN Linh Trung (quận Thủ Đức) có quỹ đất rộng nhưng chưa xây dựng gì. Sở đã đề nghị doanh nghiệp đang khai thác 2 KCN này nên dành 1/3 quỹ đất của mình làm nhà phục vụ nhu cầu lưu trú của công nhân. Nhà đầu tư đồng tình và tương lai TP.HCM sẽ xuất hiện 2 cụm dân cư dành cho công nhân với giá khoảng 100 triệu đồng/căn.

Ông Tuấn cũng cho rằng có 3 điều kiện để thành công khi xây dựng nhà bán cho công nhân với giá 100 triệu đồng/căn. Thứ nhất, không có chi phí về đất và tiền giải phóng mặt bằng, tức đó là quỹ đất do Nhà nước quản lý nay cho không chủ đầu tư để xây dựng. Thứ hai, diện tích nhà chỉ 25m2. Thứ ba, không gánh chi phí xây dựng hạ tầng như điện, đường, trường, trạm...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), bày tỏ sự tin tưởng TP.HCM sẽ làm được NOXH giá 100 triệu đồng như Bình Dương nhưng ít nhất cũng phải 10 năm tới. Trước hết TP phải quy hoạch, tìm kiếm quỹ đất tại các nông trường như Lê Minh Xuân, Phạm Văn Hai (huyện Bình Chánh), Phạm Văn Cội (huyện Củ Chi) và một số khu vực tại huyện Củ Chi, Cần Giờ, Hóc Môn... để giao cho doanh nghiệp đầu tư.

Đây là nội dung HoREA đã từng kiến nghị các sở Quy hoạch - Kiến trúc, Xây dựng, Tài nguyên - Môi trường trình TP phê duyệt quy hoạch phát triển NOXH, nhà ở bình dân, để hình thành nên các khu đô thị vệ tinh chuẩn thấp trên địa bàn từng quận, huyện sở hữu quỹ đất nông trường, có đầy đủ tiện ích (bệnh viện, trường học, thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí...), có cự ly đến chỗ làm việc hợp lý, kết nối giao thông thuận tiện.

Chính sách ưu đãi

Nguồn cung NOXH tại TP.HCM những năm gần đây dù luôn tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng kịp nhu cầu thực tiễn. Bởi để thực hiện được những dự án NOXH còn vướng rất nhiều rào cản. Theo nhiều chuyên gia, rào cản lớn nhất khiến NOXH TP.HCM chậm phát triển xuất phát từ cơ chế chính sách. TP chưa có hoặc chưa quyết liệt trong việc tạo cơ chế, chính sách, giải pháp khả thi về vốn, quỹ đất; chưa bố trí quỹ đất cho phát triển NOXH khi tiến hành thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất... Chính vì vậy, giá thành NOXH tại TP.HCM tuy có ưu đãi song người dân vẫn khó tiếp cận.

Ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Quản lý và Xây dựng BĐS Trường Phát, phân tích: “Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại (NoTM) phải dành 20% quỹ đất kinh doanh của dự án để đầu tư NOXH, nhưng do chi phí bồi thường, mua đất doanh nghiệp phải tự bỏ ra nên giá bán NOXH không thể rẻ được. Chính vì thế, các dự án NOXH xa trung tâm đều có giá bán tương tự NoTM giá rẻ trên thị trường, vào khoảng 12-14 triệu đồng/m2”.

Là chủ đầu tư nhiều dự án NOXH tại Bình Dương, ông Nguyễn Văn Hùng, Tổng giám đốc Becamex IDC, chia sẻ: “Kinh nghiệm muốn phát triển NOXH phải loại bỏ những quy định, chính sách mang tính trói buộc đối với doanh nghiệp lẫn đối tượng thụ hưởng. Hiện nay phần lớn người dân khó khăn về chỗ ở, có nhu cầu chính đáng mua NOXH, song khi xét duyệt lại không thuộc diện được mua, mặc dù có công việc và thu nhập ổn định”.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Nhà nước hiện chưa có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp đô thị, đối tượng chính sách để mua NOXH, NoTM giá rẻ. Đến nay gói 30.000 tỷ đồng hết hạn, trong lúc chính sách tín dụng NOXH chưa triển khai được, doanh nghiệp không thể vay vốn ưu đãi phát triển dự án, còn người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách chưa có cơ hội tiếp cận nguồn vốn ưu đãi để tạo lập nhà ở.

Vì vậy, muốn làm NOXH giá rẻ như Bình Dương, Nhà nước cần khơi thông nguồn vốn cho thị trường này. So với Bình Dương, điều kiện địa chất của TP.HCM yếu, giao thông kết nối và hạ tầng dịch vụ tại những khu vực dự định làm NOXH còn nghèo nàn, nên chi phí đầu tư cao hơn. Do đó, các cơ quan chức năng từ Trung ương đến địa phương cần hỗ trợ tối đa về chính sách, đơn giản hóa thời gian thực hiện các thủ tục hành chính mới giúp giảm giá thành.

Ở góc độ khác, ông Đinh Sỹ Khương, Giám đốc Hành chính Công ty Tashuan (KCN Tân Tạo), cho rằng TP khó xây nhà giá 100 triệu đồng như ở Bình Dương, bởi Bình Dương có những đặc thù riêng và nhiều thuận lợi hơn (có quỹ đất sẵn, chi phí xây dựng thấp hơn, có mạnh thường quân hỗ trợ…).

Vì thế, không nhất thiết giá nhà phải là 100 triệu đồng, nếu 200 triệu đồng hoặc hơn một chút, công nhân ở TP vẫn có khả năng mua được với điều kiện trả góp hàng tháng hoặc có cơ chế cho vay vốn. Bên cạnh đó, khi thực hiện dự án, TP nên sử dụng quỹ đất gần các KCN, nơi tập trung đông công nhân, vì nếu xa người lao động không mặn mà, lúc đó sẽ xảy ra tình trạng người đi xe hơi mua nhà thu nhập thấp nhiều hơn người đi xe đạp.

biet thu dep